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融创2年发起上十起并购

7月10日上午,万达和融创公布了一项逾600亿元的大交易,在市场掀起一阵巨浪。

万达商业、融创中国(14.8, 0.00, 0.00%)发布的联合公告称,双方当日签订协议,融创房地产集团收购万达76个酒店和13个文旅项目91%股权及债务,交易总额达631.7亿元。

公开数据显示,2016年末,万达商业总资产约为7511亿元,负债规模约为5278亿元,资产负债率70.26%。

分析人士称,交易完成后万达将所获得的资金全部用于偿债,万达商业的资产负债率有望下行5个百分点。

而负债率已然处于高位的融创,则因此次大手笔收购而备受市场关注。

2016年末,融创房地产集团资产总额为2670亿元,较2015年末的增长了196%;2016年末负债总额则为2315亿元,较上年末增长了257%。资产负债率亦从2015年末的71.8%快速上升至86.7%。

机构不看好商业地产抵押融资

与融创中国的高负债率相比,万达的负债率则温和得多。截至2017年一季度,万达商业地产资产负债率为70.61%。

从负债来源看,以银行贷款和债券融资为主。Wind数据显示,2015年至今,“万达系”债券融资总额为1064亿元,品种包括中票、短融、公司债和PPN(定向融资工具)。除去万达文化的PPN(2只,共计70亿元)和中票(18亿元),万达通过发债获得的融资总额高达976亿元。目前,万达注册中票额度已用尽,2016年9月注册的999亿元超短期融资券额度,则仅用11亿元。

银行贷款则是更重要的来源,21世纪经济报道记者梳理公开数据发现,截至2016年底,万达商业的银行授信额度达3629亿元,未使用部分达2180亿元,这意味着银行贷款总规模约1500亿元。

看似融资无忧,但实际上,万达流动性或已处于颇为紧张的状态。

北京一位银行业人士对21世纪经济报道记者表示,银行授信额度并不代表公司实际能够获得的贷款,“每笔贷款都要单独审核,极端的情况下,授信额度很高,也有能一分钱都贷不出来。”

北京一位券商资管部人士称,6月份万达债券收益率大幅上行,经此事件后,债券投资者对购买万达债券将变得谨慎,“我们这边近期是肯定不能买的,过不了风控。”

“去年万达兜售过一圈资产,几乎接触过市场上90%的机构,被我们否了,后来是一家信托公司接的。”北京一位曾在信托公司任职的券商人士对21世纪经济报道记者透露,万达商业地产的相关资产,并非机构认可的优质抵押品。

“好不好融资,关键看你拿出什么样的资产来做抵押。从房地产的角度来看,住宅用地是最好融资的,万达拿商业地产来融资,市场不一定买账。”该券商人士说。

融创中国净负债率超120%

因频频出手并购备受市场关注的标的,融创中国控股有限公司(下称“融创中国”)掌舵者孙宏斌被市场冠以“并购王”的名号。

据21世纪经济报道记者不完全统计,2016年至今,融创中国对外发起的收购案近20个,总金额超过1300亿元。

与大举并购相伴的是,融创中国负债率快速攀升。

融创中国2016年年报数据显示,其长、短期负债分别为802亿元和326.44亿元,账面现金约698.13亿元,股东权益354.11亿元,净负债率达121.52%。而在2015年末,融创中国的净负债率则为75.9%。

其2016年业绩报告显示,截至年末,融创中国累计发生借贷款项为1128亿元。其中,最主要的资金来源由两部分构成:一是发行公司债券,2015年8月至今,累计融得250亿元交易所公司债,期限为4-7年不等,最近一次发债为2016年8月中旬;二是长期借贷,总金额为802亿元,但融创中国并未披露长期借贷的具体来源。

此外,融创中国使用的金融工具还包括信托贷款、资产支持证券等。例如,在融创房地产集团的还款计划中,大业信托、华润深国投信托、平安信托的数笔借款为11.8亿元;长城-融创购房尾款资产支持专项计划和博时资本-融创物业资产支持专项计划两笔资产支持证券的融资总额约为36亿元。

孙宏斌10日对外称,截至2017年6月30日,融创账上还有900多亿元现金;融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年销售额将超过3000亿元。

但据媒体报道,目前融创中国的净负债率或已超过200%。但截至发稿,孙宏斌并未回应融创高负债率的质疑。

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