记者观察:还买房子?来点创新好不好!

三月末,春风拂面,气温骤起,楼市组合拳政策不断。

继27日国土资源部、住房和城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构,昨天(30日)央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例,财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

一位温州资深炒房者说,这些政策组合拳指向的是二手房、二套房,刺激的却是整个房地市场,因为卖掉二手房多半是为了改善居住条件,换购新房。今后成交量放大是必然的,至于房价走势还有待观察。“这是我见到的最宽松的房地产政策。”

从市场观察看,与四年前狂热不同,如今影响楼市的因素已经发生明显变化。

第一、供需关系。诸多二三四线城市,目前住房供大于求,库存高企,一般需要1年半左右时间才能消化。在土地财政惯性下,后续推地虽有放缓但依然不少。同时,拆迁安置、城中村改造加速,房源释放也不小。

第二、理念分化。2009年至2011年,全国房价暴涨,除了受4万亿刺激外,更多客户把房子作为投资品,众多家庭百分之六七十以上的资产集中在房子里。狂热之后,市场开始回归理性,房价稳中有降。其中,温州等地房价大幅下降,一些投资人深度被套,苦不堪言。于是,很多人投资更加趋向稳健,也意识到理财应该更加多样化。

第三、实体企业。在经济新常态下,传统制造企业运营成本上升,再加上外币兑美元贬值、消费趋向理性节俭、东南亚同业竞争等,他们的利润越来越薄。同时,也应该积极看到,高端制造业、生物医药、互联网+等新老产业提质升级明显,在产业转型升级中表现抢眼。实业是经济发展的基础,也直接影响购房群体的结构性变化。

第四、客户群体。通俗地说,在人口增幅放缓下,如今的购房主力主要来自城市的穷二代、穷三代、穷四代,以及农村的富二代、富三代,他们购房换房是为了改善生活品质。值得关注的是,90后的年轻人,更多关注生活品质,更加关心创业创新,同时多样化理财、投资等理念明显好于父母,对房子的吸引力明显减弱。

第五、投资价值。经历黄金时代后,楼市是否还会引来白银时代,很多客户如今已存在疑虑。同时,互联网金融等理财方式崛起,他们更多选择多样化投资。如杭州市区一套150万元的二手房,月租金一般在三四千元,如用这笔购房资金来理财,年回报至少在5%(银行理财产品)—12%(互联网金融)之间,划算不划算想必大家一算便知。

第六、城市梯度。一二线城市集聚各类资源,如教育、卫生、环境、人脉等,对三四线城市的人才、企业的吸附能力极强,尤其是京沪广深,天津、南京、杭州、厦门、重庆、成都、武汉等。不难看出,一个有购房能力的外来人口增量城市,自然也是全球、全国、区域的中心城市。

第七、汇率焦点。一位在新加坡的温州资深炒房朋友说,新加坡房价比最高峰时也下降了20%左右,在他看来主要是新加坡元对美元贬值所致,全球经济增速放缓倒在其次。澳大利亚墨尔本变现不同,这几年房价保持稳健上涨,同时澳币兑美元也在贬值。目前,全球一些国家对美元贬值都在20%以上,反观之前我国人民币兑美元是升值百分之二三十。

上述七重因素,环环相扣,相互作用,互有穿插,对楼市影响至关重要。

基于此,经历投资沉浮、资金积累的人们,想必也能理解这样一句话:房子是死的,人是活的。

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