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新政后哪些城市房价将反弹?

房贷首付和营业税政策3月30日齐出,整个地产界为之欢欣鼓舞,大部分地产人的朋友圈迅速被该消息刷屏。

中原地产首席市场分析师张大伟说,通过对旗下20个分店进行抽样调研发现,这两天打电话咨询的顾客比往常增加了50%左右,预计到周末休息时间看房的顾客也会随之大幅增加。

一些业主也随之坐地起价。厦门集美一家中介3月31日收到一位业主的短信,说其位于集美碧海蓝天楼盘的房子“现在不用税收了,要从178万涨到186万。”一夜之间就涨了8万!

不过,《第一财经日报》记者在广州、厦门、赣州等地采访发现,即便是如此大幅度的新政之下,并不是所有的城市都会迎来反弹,除了一线城市和少部分二线城市,大部分城市都将维持波澜不惊的状态。

三四线依然看淡

在经历了十年的高速发展后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,一去不返。在新常态阶段,不同城市不同区域的表现将进一步分化。

江西赣州一家开发商负责人告诉本报记者,新政当中无论是支持改善性需求还是营业税免交期限5年改2年,受影响比较大的都是在大城市,小城市没有真正的二手房市场,改善性的需求也很少,因此所受影响很小。“我们现在接到的咨询电话跟之前一样少。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进对本报称,此次楼市新政后能否快速改善楼市基本面,关键要看配套政策和市场预期能否跟进。对于一二线城市来说,改善性需求比较旺盛,所以在目前新政下,确实会发现类似中高端物业的销售得到了改善。而这会带来销售业绩提升和现金流回笼渠道的畅通。

“而对于三四线城市而言,改善性物业的需求释放还是不多的,而且此类城市的住房压力相对小。所以这个时候市场提振的力度会比较弱。”严跃进说。

厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授告诉本报,房地产行业经过十年的高速增长,现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场,这个过程中,大部分三四线城市由于产业发展不够,公共资源配套不足,对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大,因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

李友华说,城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移,即村镇人口主要向三四线城市人口转移,但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。

以福建为例,数据显示,在2005年到2013年这9年间,福建各地的人口增速差距相当悬殊。厦门增速高居全省首位,9年间人口增长了65.78%,相比之下,有一半以上的区县人口出现了负增长,尤其是闽北、闽西等山区县人口负增长高达两成以上。

张大伟说,相比一二线城市经过一两年就能增加一波需求,三四线城市可能要经过十年八年才能增加一波需求,“三四线城市的供应增速远超过了需求增加的速度。”

这些城市会有望

那么哪些城市有望迎来反弹呢?“此轮房价有可能企稳反弹的城市不会超过20个。”张大伟说,判断一个城市的房价走势,人口的净流入是最重要的指标。像大部分三四线城市和东北老工业基地,人口还在不断外流,房价肯定不会涨。

有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个,包括北上广深以及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上,目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市里面。

不过,人口净流入虽然重要,但并不是唯一的衡量指标。一个城市房价是否坚挺也跟该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平乃至城市形态结构等密切相关。比如,在一个区域中,以服务业为主的城市往往就明显比以制造业为主的城市来得高。像佛山、泉州等以劳动密集型制造业为主的城市,虽然外来人口也很多,但由于收入比较低、流动性比较强,因此并没有转化为有效的购买力。

包括泉州、佛山、东莞、中山、常州等沿海明星地级市,在改革开放之后,乡镇企业蓬勃兴起,很多产业和人口都分布在下面的乡镇中,每个镇的房地产都发展得差不多,这样较为分散的城市结构形态也在很大程度上影响了房价的走势。

行政级别等级较高的城市,比如直辖市、省会城市和计划单列市的公共资源优势比较大,对有效购买力的吸引力也就比较大。比如在福建,厦门是唯一的副省级城市,城市环境又位居全国前列,“福建的有钱人都会想在厦门买房子。”世联地产厦门公司相关人士说。

当然,并不是所有的直辖市、省会城市、计划单列市的房价都会坚挺。比如天津虽然是直辖市,但由于周围有一个超强的一线城市北京,许多需求流向北京,因此天津的需求增长空间十分有限。像东北由于近年来人口外流较多,再加上非商品化的住房比较多,因此几个省会的房价还赶不上福建、浙江的一些县城。

库存也是衡量一定时期内房价走势的一个关键。上海易居房地产研究院发布的2月份35个城市新建商品住宅存销比数据显示,烟台、天津、茂名、西安和北海五个城市的存销比数值偏大,此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言,南昌、深圳、合肥、九江和南京的存销比较小,而南昌的存销比数值最低,为7.4个月。

总体来看,未来房价企稳反弹可能性最大的城市首先是外来人口流入最多的北上广深四大一线城市。业内预计,在中央部委发布房产新政之后,接下来各个省份、主要城市的落地细则也会相继出台。包括一线城市的限购尽管不一定会完全放开,但也很可能在一些层面进行实质性的放松。

在一线城市后,二线城市中,去年以来房价最为坚挺的厦门,由于市场需求十分旺盛,供应量又一直偏紧,未来厦门的房价仍会继续坚挺的走势。除了厦门,包括南京、苏州、郑州、武汉、成都、济南、南昌、合肥等部分二线城市未来房价也有望企稳反弹。

不过,即便在这些城市,未来反弹的幅度也不会太大。李友华提醒说,中国房地产经过多年发展后已从卖方市场转入买房市场,楼市已不再是投资的很好选择,因此未来人们投资房产也会更加谨慎。新政后对这些核心城市来说短期内肯定有利好,但要再像过去那么快速上涨已无可能。

    整理:左朝阳

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